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豪宅转作长租公寓背后 深业谋取租赁物业租金+增值收益
时间:2018-01-02 10:13:29 来源:海南视窗 评论

  本报记者 王帆 张晓玲 深圳(楼盘)报道

  在租购并举、鼓励租赁的大潮下,众多开发商进入到长租公寓市场。深业集团早已转型运营,其租赁战略一经公开,便引起广泛关注。

  2017年12月27日,深业集团发布了深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线,被总结为“一生,四居”,包含从大学毕业走入社会、到改善租赁、豪华享受,再到颐养天年的完整生命周期。

  “上居”的主打产品来自于市场期待已久的420套深业中城豪宅项目。此前,长租公寓的房源较多来自于农民房、老旧物业改造,而深业集团直接迈出了“长租公寓豪宅化”的步伐。

  作为深圳市属国企,深业一方面要承担相应的社会责任,另一方面,其做长租公寓的特色在于,大部分租赁物业均为自持,且地段优越,即重资产模式。从盈利角度看,除了获取租金收入之外,这一模式更大的想象空间还在于,拥有物业本身的未来增值收益。

  深业集团副总裁董方表示,“目前国内做长租公寓的开发商,大部分都是(轻资产)租赁物业,像深业这样以(重资产)持有物业为主的不是太多,未来在物业增值方面,深业会受益很大。”

  超1万间房源

  董方在发布环节介绍,“今天郑重地告诉大家,深业中城项目不卖了,用来租,如果还想买,也许20年、30年还有可能。”

  位于豪宅集中区香蜜湖和车公庙商务中心区的深业中城,由于地段优越,加上有优质学位,以及深圳豪宅新房供应稀缺,已经积累了大批潜在购房者,业内预计单价至少在10万元以上。

  一位香蜜湖片区中介人士告诉21世纪经济报道记者,“咨询的人特别多。”

  董方也表示,深业集团做了35年房地产,没有一个项目像深业中城受关注度那么高。

  此番“由售转租”,深业中城将有望成为深圳最高端的租赁公寓。董方介绍,因为暂时还未开始运营,目前价格尚未确定。

  在深业中城之外,另一个受关注的产品线是柠盟人才公寓,这是深圳首个由开发商成规模改造成功的城中村公寓,首期504套已于2017年9月30日完工。

  柠盟公寓采取的是“政府-国企-村股份公司”三方合作模式。房源来自于福田区水围村的29栋统建楼,项目总建筑面积约1.5万平方米。因为有村股份公司参与合作,沟通方面的难度低于一家一户去协商。

  21世纪经济报道记者在现场看到,不同于城中村脏乱差、“握手楼”的形象,改造后的公寓除了被翻新后,加入了许多设计元素,变身为有活力的青年社区。

  福田区住建局保障房科科长徐悟曾介绍,村民接受了以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案,然后由政府引入深业集团改造。深业随后对整个社区规划、屋内装修和外部配套进行改造,再租给福田区政府,政府以低价的保障房形式推向市场。

  据了解,福田区政府以150元/平方米的价格从深业集团取得整体租用权,再以75元/平方米向符合条件的企业人才出租,相比之下,附近的租金水平大约为100元/平方米。柠盟公寓的主力户型是22.5平方米和32.5平方米,即月租金大约在1700元到2500元之间。

  相比于更带有租赁刚需属性的柠盟,另一条产品线“有居”的客户群定位于白领精英,其中一个典型代表是高科技企业云集的科技园片区的长租公寓,规模为200套,计划2018年中投入运营。

  “颐居”则主打养老服务概念,目前包括深业生命健康中心和世纪山谷养老公寓,均为新建小区,分别预计于2018年和2022年投入运营。

  总体而言,深业现有的长租公寓布局已超10000间,总建筑面积约37万平方米,包括香港的500余间,其它的集中于深圳罗湖、福田、南山、龙华、宝安和龙岗6个区,关内的罗湖、福田和南山就占据了6000余间房源。

  盈利逻辑

  早在2014年,深业集团就提出由“开发销售”向“开发销售和持有运营”转型的战略。彼时,从中央到地方政府,尚未从政策层面特别提及住房租赁。

  董方表示,作为国有企业,深业需要履行一定的社会责任和义务,响应中央鼓励发展租赁市场的号召。

  但除柠盟人才公寓之外,深业推出其他租赁产品线均为市场行为,如何考量盈利问题?

  近年来,深业采取“重仓深圳”的战略,2017年上半年,深业旗下香港上市平台深圳控股完成了90亿元的合同销售额,其中深圳项目约占76%;凭借三四线城市房地产市场回暖,公司已在上半年基本完成三四线城市项目退出工作。

  此次发布的租赁房源绝大部分位于深圳。这也带来一个问题,随着部分物业由售转租,可售量减少,将无可避免地影响公司销售业绩。

  董方回应,“短期内对销售额确实会有一定影响,但资产还在我们这里,按照香港会计总则,每年的评估增值可以计入利润;至于现金流方面,2017年建好的一些新产品会推向市场,同时也会通过新的金融产品改善现金流。从长远来看,租赁产品会带来稳定现金流,一定程度上可以对冲销售政策风险的冲击。”

  在目前深圳楼市调控背景下,对于新楼盘而言,限价仍然是一个很大的制约因素。因此,深业中城项目转作租赁,也有商业效益方面的考量。

  “很多项目卖了以后,开发商不如业主挣得多,像天御香山,当年单价卖三四4万,现在二手房卖到十二三万。从战略角度看,持有一定时间带来物业增值的价值应该是很高的。”董方说。

  深业也在加大新项目的获取力度,并不限于深圳地区。公开信息显示,2017年12月26日和27日,深业先后竞得佛山(楼盘)一宗占地约2万平方米的商住地,以及南京(楼盘)一宗占地34623平方米的地块。

  董方指出,公司内部也在思考,完全聚焦于一个城市肯定会有一些问题,当这个城市出现严厉的政策调控时,公司受冲击会非常大。深业也在加大在二线甚至部分三线城市的投入,改善过于聚焦深圳所带来的影响。

编辑:增新旺

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